Waarom is de bewoonbare oppervlakte zo belangrijk in Brussel?
Sinds recente wetswijzigingen is de bewoonbare oppervlakte een verplicht gegeven dat verhuurders moeten meedelen aan kandidaat-huurders. Ze moet niet alleen worden vermeld in de huuradvertentie en het huurcontract, maar ook bij de registratie van het huurcontract bij de Brusselse overheid. Bovendien speelt ze een rol bij de berekening van de referentiehuurprijs én bij eventuele woningcontroles door de overheid. Het is dus essentieel om deze oppervlakte correct te berekenen.
Wat is de officiële definitie van ‘bewoonbare oppervlakte’?
De Brusselse regelgeving definieert de bewoonbare oppervlakte als de totale vloeroppervlakte van alle leefruimtes binnen de woning die voldoen aan de minimale hoogtevereisten: minstens 2,1 meter onder een horizontaal plafond of minstens 1,5 meter onder een hellend dak. Ruimtes zoals trappenhuizen, kelders, zolders (die niet als leefruimte ingericht zijn) en garages worden niet meegerekend.
Kort gezegd gaat het om de binnenoppervlakte van kamers die effectief worden gebruikt om in te wonen: de woonkamer, slaapkamers, keuken, bureau, dressing en sanitaire ruimtes zoals badkamer en toilet. De meting gebeurt tussen de binnenmuren van elke ruimte. Vaste elementen zoals wandkasten, ingebouwde keukens of andere niet-verplaatsbare meubels maken geen deel uit van de bewoonbare oppervlakte.
Hoe meet je correct?
De Brusselse methode schrijft voor dat je enkel de delen meet die zichtbaar, toegankelijk en meetbaar zijn. Elke ruimte moet bovendien voldoen aan de hoogtevereisten. De totale bewoonbare oppervlakte is dan de som van de oppervlakten van al deze kamers, uitgedrukt in vierkante meter.
Wanneer is deze berekeningswijze verplicht?
De officiële Brusselse meetmethode geldt telkens wanneer de oppervlakte vermeld wordt in publiciteit, in het huurcontract, bij de registratie van het contract of bij de berekening van de referentiehuurprijs. Ook woningcontroleurs gebruiken deze berekeningswijze bij inspecties. Voor andere doeleinden, zoals een stedenbouwkundige aanvraag, kunnen andere regels gelden.
Minimale oppervlaktenormen
Naast de manier van meten zijn er ook minimale oppervlaktes vastgelegd in de Brusselse Huisvestingscode. Die normen worden op 1 januari 2026 iets strenger. Tot eind 2025 geldt voor een studio een minimum van 18 m², voor een woning met één slaapkamer 28 m² en voor een woning met twee slaapkamers 36 m². Vanaf 2026 stijgen die waarden respectievelijk naar 20, 30 en 38 m².
Waar vind je de officiële richtlijnen?
De Brusselse overheid publiceerde een uitgebreide brochure waarin de volledige berekeningswijze stap voor stap wordt toegelicht, met voorbeelden en schema’s. Je kunt ze downloaden via huisvesting.brussels.
Verschilt dit van Vlaanderen?
Ja, de regels zijn niet dezelfde. In Brussel is de berekening van de bewoonbare oppervlakte strikt vastgelegd in de regelgeving en moet ze verplicht worden toegepast bij onder meer verhuur en registratie. In Vlaanderen daarentegen bestaat er geen uniforme, wettelijk verplichte methode. De Vlaamse Wooncode bepaalt wel minimale kwaliteitsnormen, maar niet hoe de totale oppervlakte precies moet worden berekend.
In de praktijk gebruiken vastgoedkantoren in Vlaanderen vaak de bruikbare vloeroppervlakte volgens de norm NBN B 06-002, dezelfde die ook voor het EPC wordt gebruikt. Daarbij worden doorgaans alle effectief bewoonbare ruimtes meegeteld, inclusief gang, traphal en berging binnen de woning, maar zonder buitenmuren, kelder, garage of zolder. Het gaat dus om een gangbare praktijk, geen wettelijke verplichting.
Kort samengevat: in Brussel is de berekeningsmethode wettelijk vastgelegd en verplicht, terwijl ze in Vlaanderen vooral een sectorafspraak is voor commerciële en informatieve doeleinden.
Conclusie
De bewoonbare oppervlakte is veel meer dan een cijfer op papier: ze bepaalt de transparantie tussen verhuurder en huurder, beïnvloedt de referentiehuurprijs en voorkomt discussies achteraf. Een correcte berekening zorgt er bovendien voor dat je volledig in regel bent met de Brusselse regelgeving.
